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  北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  我现在有一套回龙观2003年左右的二手房，市值480左右，买了4年了，没涨也没跌吧。现在基本没贷款了，我的启动资金在480左右，我想置换平西府或者朱辛庄版块新房，但是我老公他认为，现在按照我们的资产冲760左右新房，假设估计贷款需要贷款280万左右。

  1、他从没债务变成了一无所有，负债280万。2、还有贷款30年的利息。他感觉他这个年纪有被裁风险，假设月还款1.3万还30年他接受不了。但我认为现在工作还可以，如果一人失业确实会有压力，但是手中二手房10年后不值钱，新房最起码能保点值？我们产生了很大分歧，请求帮忙分析一下。

  1、这怎么分析呢，感觉有点儿男女思维不同的意思了，话题有点大。简单说两句吧，借题发挥。

  2、大多数男人都是不愿负债的，这有很大的可能是从狩猎采集时代就留下的基因，毕竟负债就从另一方面代表着风险。尤其中国这种传统农业大国，男人更不爱负债，风险太大。不借债能保住一亩三分地，而借了债就非常有可能被债主弄的什么都没了。这后果不光是自己承担不起，也是男人不愿意让家庭承担的，年纪越大存量越多就越不愿冒险。

  所以近20多年来，也就是1998年房改之后，虽然房贷被大力推广，但如果一个家庭被男人主导，那或是拖着找借口不买房，或是不贷款或少贷款。这在女人看来是男人的墨迹保守与不愿负责，但实际上也是男人理性和求稳的思维导致。

  3、而如果是女人主导的家庭，在买房这件事上通常是不太多计算的，很多都是率性而为跟着感觉走。这可以归结为女性的筑巢本能，把建设家庭看的更重要。但同时也是一种冒险，赢了就赢了，输了则由男人承担大部分。

  所以从2006年房价开始全国性暴涨之后，女性占买房人的比例增加，或者是做主买房的比例大幅度的增加，贷款比例也随之上升，很多家庭都赚到了时代的红利。而如果一直是男性主导的家庭，则不少都错失了很多机会。

  4、在我看来，这谈不上男女哪方面的优劣对错，都是时代的风口导致。而楼市这种时代的大风口已经逐渐消停了，或者说红利在减少。那此时最好还是理性多一些吧，毕竟在任何一次经济危机的时候，中产家庭如果不折腾，那顶多是遭受纸面财富的损失。而遭受实际损失较大的家庭，多数都是因为想要跑赢大盘，而超出承受力的投资导致的。

  5、针对二手房和新房的看法就实在有些感性了，很典型。二手房都曾经是新房，新房过户就是二手房，所以根本就不存在哪种更保值的问题。问一句：新车和二手车哪个更保值？都未必保值，北京真正保值的是那块车牌子。房子的本质的土地，地是最保值的。

  新房保值这套线年创造的，因为那年北京楼市面临，而公房又被允许上市了。所以开发商们只能集体忽悠，否则都去买便宜的二手房了，我们的新房卖给谁？

  当然，在十多年前的北京楼市中，很多新房确实比老房升值快。这是因为那时的新房都离市区近，中间地带在大开发时期非常容易被配套填满，再加上房子更宜居，所以更受追捧。但这几年的逻辑变了，新房越来越远，新区所必须的配套建设慢慢的变多，很难被填满了。那此时就更不能说新房比二手房保值了，只能说更宜居，但保值方面则是配套齐全的二手房稳妥，新房则有赌的成分。

  但一直到今天，这套话术仍被售楼处当做最主要的洗脑手段，尤其是这几年不好卖的楼盘太多了。所以还是少听这些忽悠为好，在危机中保持理性最重要。常规建议是注重自住买新房，肯定比二手的宜居；注重稳妥买二手的，至少是经过了市场检验。

  6、总之我并不是反对买房换房，也不是挑动男女对立，只是想说明个观点：房地产的整体红利期已逝去，闭眼买新房都赚钱的年代不会再有了，还是理性考量为好。在我看来，北京的房子以后大概率就是个对抗通胀的工具，还得说是配套齐全的稳妥板块。

  另外就是风险问题，在经济大趋势向上的年代，即便有曲折也会很快过去。那处在时代风口中的人们，乐观且勇于冒险的就得到了更多的红利。可随着中国GDP的增速减缓，很难再有普遍性的大风口了。而且这次的危机也比较大，到目前为止，我不认为已经见底，毕竟还有很多谁都心里明白的巨雷没爆呢。

  那此时投资就更需要稳妥了，虽然说危机是赚钱的最好机会，但考量好自身的抗风险能力。谁都知道明天美好后天更好，但是今儿晚上如果有点事儿了咋办？另外多说一句，我好多年不卖房了，不懂新楼盘，不好点评人家。只能说我也认为北边新楼盘的规划不错，但在特殊时期的不确定性也较大。所以如果买的话那一是考察好质量，二是评估溢价，三是确保家庭的承压能力。

  再多说一句，别太被卖房的忽悠，新房未必更保值，得凭感性考察和甄选的。打个不恰当的比方，谁都知道年轻人代表未来，但是在错过时代风口之后，在很长一段时间内，资源或许还牢牢掌握在曾经赶上风口的中老年人手中。看看月坛三里河的那些老破小吧，很老了但很值钱，就因为他们占据了核心资源区。甚至未来的经济走势，都被老房中的某些业主们掌控。

  我孩子还有两年上小学，有一套郊区房子还有两年才能卖，现在有两个方案在纠结。

  1、现阶段首付200，总价500左右，用老人户口接力贷买个肖家河附近的老破小住两年。小学搬走去理工附小附近租房一个月一万块，买的老破小租出去，6年后初中时候在中学附近置换。

  2、上小学之前的两年继续租房每个月9000，等两年郊区房子卖了直接买初中附近大一点的房子。

  纠结要不要在五环这为了两年幼儿园买个小房子，也算个投资，还是继续一个月9000多的租。

  1、怎么说呢，这纠结得有个前提，就是房价必须涨，否则就谈不上所谓的投资了。但看这样子有点儿随意似的，还是谨慎一些吧，多考虑一些角度。

  2、简单说吧，海淀大部分的普宅类产品都算学区房，也就都有溢价，肖家河的也基本是平均值，不特殊。那既然都是学区房，换租到车道沟也就占不到房租的便宜，收益率一致。

  而老破小的劣势就是流通性弱，出手时不好卖，传导的排序也靠后。所以一般建议是长期持有，短线的话未必占优，毕竟税费和贷款成本是降不下来的。

  3、另外还有一点，这两年是北京有史以来的入学最高峰，所以学区溢价才高，居住的性价比也就偏低了。而2025年之后就是确定性的入学拐点，至少降到2029年，之后的看今年的出生人口。

  反正到时候假如没有政策支持，学区房溢价部分或许会受影响，老破小有可能更明显。所以再考虑一下吧，叠加上这种周期考量，最好顺势而为，别和大趋势对赌。

  4、租房倒好说，这算算两边的租金收益率就行。一般来说郊区比北京的平均值略低，10%左右，怎么都比学区房的30%划算。

  5、基本就这情况，我也不好给建议。简单说就是现在虽然是救市期间，北京房价下跌的可能性不是很大，但未必是买学区房的好时候。常规建议是若不是长期居住，那最好买没溢价的房子，比如朝阳的就相对租金最高，这样换租更划算，也没有学区政策的风险。另外短期持有也得算算税费和贷款成本，算清楚再决定。

  1、我俩均50、老婆刚退休、我开的公司也处于维持阶段；现住在海淀区温泉镇（2019年买的限竞房、当时考虑离爱人单位近）。女儿在牡丹园附近读博。还有一个海淀区牡丹园的2居出租中（5月底到期）。手里股票和存款大概1600万（没有负债）。

  2、父母和我妹原都住在燕郊、去年开始我妹带着外甥女到东城上学了（4年级），父母也跟着在东直门照顾她上学。父母目前偶尔回燕郊，但等外甥女上初中、可能就不需要我父母在东直门照顾了，他俩就回燕郊住了。想着现在我和妹妹都在北京、老人岁数也70多了，住在燕郊、离我们有点远、照顾不周全。

  1、在通州物资学院附近买个新房（800万）、让父母从燕郊搬到通州住（比燕郊近一半）。燕郊的房子等合适再卖。这样等于我、我妹、父母居住关系是（温泉镇/东直门/通州）

  2、把牡丹园的房子收拾一下、让父母从燕郊搬到牡丹园。这样等于我、我妹、父母居住关系是（温泉镇/东直门/牡丹园）。

  3、在安贞附近买个老旧小的2居（700万）、让父母搬过来养老（离安贞医院和中日友好医院近）。我们搬到牡丹园。这样等于我、我妹、父母居住关系是（牡丹园/东直门/安贞）。

  5、还是再等等、等女儿2026年毕业、看到哪工作、把牡丹园的房子换到离她工作地点近处（3居室+）（我们和父母搬过去住）。

  1、是有点儿复杂，我猛的都没太看明白。一个一个来吧，物资学院这指的是万科的还是城建的？大概率是万科的吧，质量应该都不错，毕竟俩楼盘的楼面价和限价之间的空间大，只要开发商别太过分就能保证质量。

  800万总价的自住为主吧，多考虑居住体验为好。这地段儿两区交界，但相对算不错的，周边老小区的房价基本跟随本金大盘不吃亏。但这种地段儿一般都是刚需户型受追捧，800万的偏高了，成为二手房后未必受追捧，流动性大概率有点儿弱。

  3、安贞附近的老房，朝阳的呗，这就属于最稳妥的方案了。板块非常成熟，配套全，没有学区溢价，老房的居住性价比也相对高。所以如果能接受居住条件就是稳妥方案，不吃亏不占便宜。劣势就是老房的流动性也弱，出手时不太好卖，所以常规建议是长期持有买这种房合适，不着急卖也就不吃亏了。

  4、牡丹园的换成三室，这算算学区溢价吧，如果不高就无所谓，和安贞的一个性质。高了的话就未必合适了，毕竟过两年就是入学低谷期了，学区房有可能受影响。用总价除以预估租金，和安贞的老房比比就行。

  5、等女儿毕业工作，那这就有些远了。工作后还有搞对象结婚呢，然后还有孙辈的学区房一类的，都是走一步说一步的事儿，很难一劳永逸。所以这方案的意义不大，反正我没考虑我家孩子的事儿，到了那阶段再看着办。

  6、简单说吧，如果是注重居住体验，那就买物资学院的新房。保值方面的想法就看价格，他们的限价都是6.5万，偏高，但这我不方便多说，问当地渠道商或中介吧。另外800万的总价偏高，在这种地段不是太好卖。

  稳妥的就是安贞的，公房或商品房都行，当然这里的商品房也几乎等于公房了，性质差不多。牡丹园的则让当地中介给算算学区溢价，不高就行。

  北京真的有过买房送户口吗？我怎么不知道，我来北京也快20年了，一直关注房价，但真没听说过这政策。而且主要是因为我一直的社保问题才买的商住，升值凑合，我买的早就还行，租金高。当然也挺纠结未来的政策的，您怎么看？

  1、北京没有过“买房送户口”的政策，而是“投资落户”，买房仅仅是投资方式之一罢了。另外一直还有“人才落户”呢，还有结婚落户和投靠落户，北京欢迎你。

  2、20年了没听说过这政策，三种可能吧。一是领导们的宣传不到位，忘了通知你了，抽时间我批评他们，下不为例，之前的就算了。

  二是这政策在2002年停止办理，2003年就完全停了，而20年前是2004年，稍微晚了点儿，下次赶早吧。

  三是当年北京的户口没人爱要，开始的几年都完不成指标，后来才逐渐升温，但房价也涨了，政策也就停了。所以这甭后悔，下次提前评估潜力就行。

  3、商住，北京限购是2010年的事儿，那会儿商住已经不太便宜了吧？没比周边普宅便宜多少。租金高是肯定的，各有优劣，看自己重视哪方面了。

  4、我对未来政策怎么看，几种可能吧。一是成为房产税试点，毕竟本身就早有法律规定，征收合理合法。或许政府拿商住测试一下市场，看跌多少。

  二是有可能继续收紧政策，或者是回归本来属性。因为本身的性质就是商业，理论上不能居住，而是应该经商交税的。所以有可能恢复为商用水电且禁止住宿，加强消防管理。这样能促进财政收入，不仅让业主重新买房，租户从新租房，还有可能多开公司多交税呢。

  三是如果价格下降或整改难度大，那有可能由部门或企业整体收购，说腾退也行。然后当做租赁型保障房，比如公租房或品牌公寓。这在外地早有先例，只不过收购的都是烂尾楼，但商业用房改公寓的政策是早就有的，就看人家想不想实施了。

  四是土地到期后收取土地出让金呗，这就到时候再看了。《物权法》规定住宅是自动延期的，包括70年的公寓，但商业性质的没提，走一步看一步吧。

  5、简单就这情况。我对公寓的建议是最好不长期持有，毕竟有一定的风险。谁都知道租金高，各路大佬和基金们也都知道，那他们怎么不投资持有啊？风险大呗，散户们可以更关注租金，但资本家是更关注本金的。

  我家孩子五岁，纠结要不要换学区房，主要是感觉孩子不太像能竞争的性格，不想让他太卷，怕买了学区房也没多大用。我现在住南边，自住次新三居，还有两套回迁。如果买学区房的话就得至少卖掉一套回迁换占坑房，要想能满足自住的话就至少卖掉两套，感觉又没必要。朋友也劝还不如索性让孩子这么上呢，或者直接出国就不卷了。

  回迁房在**小区，一居54平300万吧，我父母在住。两句75平400万吧，一直租给链家了。要换西城的话就得卖着两居，换的还是老破小，租金低一大块。我们现在的在和风四季，三居室600万吧，换了有些可惜，您有什么建议没有？

  1、我一般只能从投资保值角度说几句，这是典型的教育选择，外人不好建议，只能家长定。但我一般建议是如果预算不是太高，索性就买占坑儿房吧，节约资金也降低风险，另外换租的话还能占学区房的便宜。

  2、借这话题多说两句吧。人们都是只对身边的情况熟悉，因为熟悉而不满；而对别人家的不熟悉，距离产生了美。

  而实际上全世界都是差不多的环境，所有资源都是稀缺的，想得到好东西就得付出代价，只不过方法不一样而已。

  3、国内是很卷，北京更卷，在好学区想进入名校非常卷。但国外就不卷了吗？以欧美作对比吧，北京可以说卷的是孩子，要鸡娃；而欧美则首先卷的是父母，要先拼爹。

  这我就不多说了，有时间去欧美看看就知道了，或者跟带孩子移民的聊聊也行。但注意，一定要跟在欧美都算中产的聊，别跟刷盘子的讨论教育，他们混的或许还不如老黑老墨和难民呢。

  4、国内前些年有很多对欧美的传言，什么“孩子养到18岁就不管了”，什么“国外都是快乐教育”，什么“没高考，大学随便上”之类的。

  这些话都不能算错，但是，早期移民过去的，不管在国内是什么层次，到了欧美基本都只能先混底层，所以他们传导回来的信息也是那边儿的底层情况，对中层以上的根本没资格接触。

  美国确实有很多家庭不管孩子，甭说18了，生下来就不管的都有的是。但这种家庭以老黑居多，所以才有“黑人没爹”的普遍现象。不是他们不想管，而是没能力管不起，但看看中产以上家庭哪儿有不管的，富人阶层还全部都给孩子设立“家族信托”呢，目的是要让孩子衣食无忧。

  欧美的快乐教育也是真的，但都是最基础的公立校，基本都是平民或贫民区的学校。房产税收的少，本地学校就缺少经费，请不起好师资也招不到好孩子，老师挣的少也就懒的管。最终形成恶性循环，孩子随便玩儿，长大了能当个保安收银就算是人生赢家。

  很多国家是没有统一高考，但并不是没有标准化的考试，难度也不比国内的低，否则怎么选拔人才啊？这也不多说了，只是说一句：以美国来说，想进入好大学，光成绩好和交得起学费都不行，父母是校友+常年捐款+推荐信+有素质特长的才概率高，简单就是要父母学历高+有钱+有人脉+懂教育规划的才排名靠前，毕竟会考试的有的是，而考试之外的资源才更重要。

  5、总之吧，北京确实很卷，孩子鸡娃又费钱又费力的。但欧美也并不是不卷，而是卷的地方让底层看不到而已。换句话说他们是在用法律制度很隐形规则，保护了阶层的稳固，哪儿的罗马都是有城墙的。

  北京其实也一样，你看到的内卷，只不过咱们普通和中产家庭的无奈之举，而真正的上层是看不见的阶层，人均拼的东西和咱们无关。另外北京也有很多不卷的家庭，非常的多，从来也不考虑什么择校和鸡娃一类的，是那些家庭自己琢磨。

  如果你家是国内的一般土豪，那到了欧美是中产，同样会很卷，甚至更卷，先拼爹再拼娃。如果你在国内是普通中产，有可能到了欧美就是混基层，这才有机会让孩子获得和老黑老墨同等的快乐教育。

  咨询一下泽信公馆换石景山招商元玺怎么看？孩子已成年，建议使用孩子名额吗？预估未来元玺出手呢？

  1、我对新房不熟，不方便点评人家。只能说从地段儿来说确实不错，毕竟首钢是全北京少有的产业区+改善板块。从历史价格看，周边中海的几个盘都升值不错，略超大盘走势。但这具体的楼盘我不清楚，质量和价格等方面还是咨询懂行的吧。

  泽信公馆也挺好，算是丰科园周边不多的次新盘。地段儿普通吧，旁边都是老小区，有利有弊。没有改善的土地了，如果道路能扩宽点儿就好多了。另外的劣势是规模小，一共才几百户，年头儿长了说不太好。优势是开发商就是丰科建，本地地主，跟招商元玺的首钢一个性质，理论上将来不会不管，所以综合下来算中等吧。

  2、用孩子的名额，这就等于包办婚姻呗，看孩子将来是否满意了。幸福的话很幸福，不太幸福的话有可能落埋怨。毕竟占用了人家的首次资格，有可能是在以后自主买房的时候受影响。

  随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！